Die Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie ist ein Unterfangen, das sorgfältige Planung und Expertise erfordert. Der Umfang der Arbeiten variiert je nach Zustand und Größe des Objekts, wobei für jedes Element spezifische Vorschriften gelten können. Das Amt für Denkmalschutz ist während des gesamten Prozesses eng eingebunden. Der Projektentwickler stimmt sich vor Beginn der Arbeiten mit dem Denkmalamt ab, welches die Durchführung überwacht. Diese Kontrolle gewährleistet nicht nur die korrekte Restaurierung. Sie sichert auch die vollständige steuerliche Absetzbarkeit der Sanierungskosten.
Sollte der Zustand der Denkmalimmobilie nicht besonders gut sein, ist das noch lange kein Ausschlusskriterium, die Immobilie nicht zu kaufen. Ist der Preis attraktiv, kann das Gebäude oder die Wohnung durch eine Kernsanierung trotzdem sehr lukrativ sein. Doch was ist denn eine Kernsanierung eigentlich? Was muss alles erneuert werden? Wie genau sieht der Ablauf aus und welche Kosten kommen auf Sie zu? In diesem Artikel gehen wir auf die wichtigsten Themen zur Sanierung einer Denkmalimmobilie ein, damit Sie wissen, worauf es ankommt!
Bevor Sie die Sanierung einer Denkmalimmobilie planen:
Es ist ratsam, die denkmalrechtliche Genehmigung vor dem Kauf eines denkmalgeschützten Hauses zu beantragen. Das hat mehrere Vorteile:
Sie erfahren frühzeitig, welche Sanierungen und Umbauten möglich sind. Außerdem können Sie mit der Genehmigung die tatsächlichen Kosten für notwendige Sanierungen besser einschätzen.
Sie verhindern so unerwartete Einschränkungen oder Auflagen nach dem Kauf der Denkmalimmobilie. Der Genehmigungsprozess kann Zeit in Anspruch nehmen. Wenn Sie die Genehmigungen schon im Voraus haben, sparen Sie Zeit bei der Sanierung und vermeiden zeitaufwändige Überraschungen.
Ein spezialisierter Projektentwickler nimmt Ihnen diese Genehmigungsverfahren ab.
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Hier finden Sie einige Beispiele, für die Sie eine denkmalrechtliche Genehmigung benötigen:
- Abriss und Entkernung
- Einbau und Anbau von Treppen oder Aufzügen
- Neuer Putz und Neuanstrich
- Reparatur und Erneuerung von Fenstern, Türen, Wandverkleidungen und Dacheindeckungen
- Einbau von Schaufenstern und Werbeanlagen
- Energetische Ertüchtigung
- Statische Eingriffe wie Dachgeschossausbau und Fachwerkreparatur
Was bedeutet die Sanierung einer Denkmalimmobilie?
Die Sanierung einer Denkmalimmobilie ist in der Regel immer eine Kernsanierung. In manchen Fällen spricht man auch von der Revitalisierung einer Immobilie. Hier sind beide Maßnahmen detaillierter beschrieben:
Was ist eine Revitalisierung?
Die Revitalisierung zielt auf die Wiederbelebung und Anpassung historischer oder älterer Gebäude ab. Sie beinhaltet umfangreichere Maßnahmen als eine reine Sanierung. Hier geht es um strukturelle und inhaltliche Anpassungen unter Berücksichtigung denkmalpflegerischer Aspekte. Bei der Revitalisierung soll das charakteristische Erscheinungsbild der Immobilie erhalten werden. Die Nutzungsstruktur der Immobilie wird an aktuelle wirtschaftliche und gesellschaftliche Anforderungen angepasst. Das kann auch Umnutzungen oder Neukonzeptionen der (Denkmal)Immobilie beinhalten.
Was ist eine Kernsanierung?
Die Kernsanierung zielt auf die vollständige Wiederherstellung der Bausubstanz ab. Das beinhaltet das Entkernen und Grundsanieren einer Immobilie bis auf ihre tragende Substanz. Bei der Kernsanierung wird Neubauqualität angestrebt und der Fokus liegt hauptsächlich auf baulichen und technischen Erneuerungen. Die Kernsanierung dient eher dem Werterhalt als der Wertsteigerung. Sie umfasst in der Regel keine Umnutzung oder konzeptionelle Änderungen.
Worum geht es bei der Sanierung einer Denkmalimmobilie?
Hauptsächlich geht es darum, die Immobilie energetisch zu verbessern. Durch die Erneuerung der Fenster, Türen und der Wärmedämmung spart man Heizkosten und steigert die Lebensqualität in der Immobilie. Im Vergleich zu einem Neubau lohnt sich die Denkmalimmobilie als Kapitalanlage aus finanzieller Sicht mehr. Außerdem geht die Investition in die Immobilie auch mit einer Wertsteigerung einher. Sehr oft befinden sich diese Häuser in guten Lagen und durch die Kernsanierung des Altbaus kann man von einem hohen Wertzuwachs der Immobilie profitieren. Außerdem gibt es einige Förderprogramme vom Staat, die eine Sanierung fördern. Zu guter Letzt wird durch die Sanierung einer Denkmalimmobilie die Umwelt weniger belastet, da weniger Ressourcen benutzt werden und Bausubstanz erhalten bleibt.
Nach der Bestandsaufnahme der Immobilie, der Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde und der Klärung von Förderungen & Finanzierung kann in die Planungsphase übergegangen werden. Mehr Informationen zu steuerlichen Vorteilen (Denkmal AfA) finden Sie hier.
Die Planungsphase bei der Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie
Wir als Projektentwickler übernehmen für unsere Kunden diese Schritte. In der Planungsphase der Sanierung werden Architekten und Fachplaner beauftragt. Eine Detailplanung der Sanierungsmaßnahmen wird ausgearbeitet und die Baugenehmigung wird eingeholt. Auch die handwerkliche Vorbereitung spielt in dieser Phase eine Rolle. Es werden Fachfirmen für Denkmalpflege beauftragt, Material beschafft und ein Zeitplan für die Sanierung festgelegt. Bei all diesen Schritten profitieren unsere Kunden von einem Netzwerk aus Handwerkern und Architekten.
Wie läuft die Kernsanierung einer Denkmalimmobilie ab?
Zuerst wird die Immobilie vollständig entkernt. Die Möbel werden abgeholt, die Tapeten werden abgerissen und der Putz wird entfernt. Bei Bedarf werden nicht tragende Wände oder sogar der Dachstuhl entfernt oder erneuert. Die Sanierung einer Denkmalimmobilie beginnt in der Regel mit strukturellen Reparaturen an der Gebäudesubstanz. Das erfolgt in mehreren Bauphasen und dabei sollte auf eine fachgerechte Ausführung geachtet werden. Nur so verwandelt sich ein vernachlässigtes Gebäude in ein Denkmaljuwel und Anlageobjekt mit hervorragenden Zukunftsperspektiven.
Nach mehreren erfolgreichen Projekten möchten wir Ihnen den Ablauf der Kernsanierung einer Denkmalimmobilie anhand eines Referenzobjektes zeigen.
Hier sehen Sie den ursprünglichen Zustand unseres Objektes „Historisches Stadthaus in Walluf“ im Rheingau:
Als Bauherr sind Sie verpflichtet, durch statische Sicherungsmaßnahmen die Sicherheit zu gewährleisten. Dazu gehört die Sicherung tragender Bauteile wie Holzbalken und dem Fachwerk. Diese sind besonders durch Schädlingsbefall gefährdet und könnten die Tragfähigkeit verloren haben.
Das Mauerwerk und Fundament müssen auf Setzungsrisse, mangelnde Statik und aufsteigende Feuchtigkeit geprüft werden. Daher ist die enge Zusammenarbeit mit einem geprüften Statiker unabdingbar.
Gewölbe und Decken müssen auf unzureichende Lastaufnahme, Durchbiegung und Rissbildung geprüft werden. Weist der Dachstuhl instabile Verbindungen, Schädlinge oder Holzfäule auf, müssen Maßnahmen ergriffen werden.
💡Vorsicht! Hier muss das Denkmalamt mit eingebunden werden.
Welche baulichen Maßnahmen werden bei der Sanierung einer Denkmalimmobilie ergriffen?
Nach der Sicherung erfolgen die baulichen Maßnahmen an der Denkmalimmobilie.
Das Dach, die Fassade & die Fenster werden gemäß Denkmalschutzvorgaben erneuert. Bei der energetischen Sanierung sollten Lösungen gewählt werden, die das historische Erscheinungsbild nicht beeinträchtigen, etwa eine innenseitige Wärmedämmung, die die Fassade unangetastet lässt. Die Haustechnik wie Elektrik, Heizung, Sanitär wird modernisiert und der Innenausbau wird unter Berücksichtigung der Denkmalschutzauflagen begonnen. Historische Elemente in und am Haus werden fachgerecht aufgearbeitet. Dazu gehören zum Beispiel Stuckelemente, das Fachwerk und historische Türen, Fenster und Böden.
Bei der denkmalgerechten Sanierung werden natürliche und traditionelle Baumaterialien verwendet. Hierzu gehören unter anderem Kalkputz, Naturstein, Lehmputz, Ziegel und vieles mehr für das Mauerwerk.
Für Dach und Dachstuhl können unter anderem Tonziegel, Schieferdeckung, Eichen- oder Lärchenholz und natürliche Dämmstoffe wie Holzfaserplatten, Schafwolldämmung oder Hanfdämmung verwendet werden. Diese sorgen für eine diffusionsoffene Dämmung. Sie regulieren die Feuchtigkeit und schützen vor Schimmel.
Bei Fenstern sollten möglichst originalgetreu nachgebaute Elemente verbaut werden, um den Charakter der Fassade zu bewahren. Die Fenster und Türen werden oft mit historischer Profilierung versehen. Eingangstüren aus Massivholz werden eingesetzt und es werden je nach Auflage des Denkmalamts Fenster mit originaler Fensteraufteilung verbaut.
Bei den Böden werden oft Dielenböden aus Eiche, Kiefer oder Lärche eingesetzt. Hier wird immer versucht, den bauzeitlichen Boden zu erhalten und aufzuarbeiten.
Die Abschlussphase der Sanierung einer Denkmalimmobilie
Schon während der Sanierung der Denkmalimmobilie steht das Denkmalamt dem Bauherrn zur Seite. Nach Abschluss der Maßnahmen erfolgt eine Prüfung durch die Denkmalschutzbehörde. Dabei werden die Bauqualität und die Einhaltung der Vorgaben geprüft. Es erfolgt eine endgültige Abnahme durch die Bauleitung.
Wurden alle Vorgaben eingehalten, wird die denkmalgerechte Sanierung vom Denkmalamt bescheinigt. Sie profitieren in den kommenden Jahren von den steuerlichen Abschreibungen der denkmalgeschützten Immobilie.
§ 7i EStG regelt folgendes: Wird die Immobilie vermietet, können die Sanierungskosten der ersten 8 Jahre zu jeweils 9% abgeschrieben werden. Die Sanierungskosten der darauffolgenden 4 Jahre zu jeweils 7%. Das bedeutet eine nicht zu verachtende Steuerersparnis über die ersten 12 Jahre.
§10f EStG regelt, dass bei Eigennutzung 10 Jahre zu jeweils 9% abgeschrieben werden können.
Die Vorteile und Nachteile der Sanierung einer Denkmalimmobilie ohne Bauträger im Überblick:
Vorteile:
- Steuerersparnis durch Sonderabschreibung
- Attraktive Förderungen durch den Staat
- Positiver Cashflow bereits im ersten Jahr
- Attraktive Renditen
- Wertsteigerung der Immobilie
- Exklusive Top-Lagen
- Senkung der Heizkosten
- Schonung der Umwelt
Nachteile:
- Hohe Planungskosten
- Hoher bürokratischer Aufwand
- Unerwartetes Risiko bei unvorhersehbaren Hürden während des Bauverlaufs
- Investmentrisiko, da für Sie bei Kaufpreiszahlung noch keine Baugenehmigung vorliegt
Nutzen Sie unsere Expertise als Projektentwickler und Bauträger für Denkmalimmobilien und profitieren Sie ausschließlich von den Vorteilen einer Denkmalimmobilie:
- Wir übernehmen für Sie die schlüsselfertige Abwicklung inklusive der Planungsleistung, sodass für Sie keine Planungskosten anfallen und kein bürokratischer Aufwand entsteht.
- Sie haben mit uns kein Baukostenrisiko aufgrund eines Festpreises. Das bedeutet, dass Sie vor unerwarteten Kostensteigerungen während des Bauverlaufs geschützt sind.
- Sie müssen den Kaufpreis erst bezahlen, wenn die Baugenehmigung vorliegt. Bei einem Kauf bei uns übernehmen wir also dieses Investmentrisiko für Sie.
