Was macht ein Bauträger für Denkmalimmobilien?
Bei einem Bauträger handelt es sich gleichzeitig um einen Projektentwickler im weiteren Sinne, da er auch über die Planungsphase hinaus bis hin zur schlüsselfertigen Übergabe das Projekt begleitet und somit Leistungen des „Projektmanagements“ übernimmt.
Eine erfolgreiche Projektentwicklung ist das Ergebnis einer durchdachten Strategie, präziser Planung und professioneller Umsetzung. Gerade im Bereich denkmalgeschützter Immobilien erfordert sie ein tiefgehendes Verständnis für den Markt, die Historie des Objektes und der baulichen Besonderheiten. Wer diese Faktoren berücksichtigt, schafft nicht nur wirtschaftlichen Mehrwert, sondern trägt auch zum nachhaltigen Erhalt historischer Bausubstanz bei.
Ein Projektentwickler spielt eine zentrale Rolle bei der Revitalisierung denkmalgeschützter Immobilien. Diese spezialisierten Unternehmen bringen Expertise in Denkmalschutz, Architektur und Bauwesen zusammen. Durch die fachgerechte Sanierung trägt ein Projektentwickler dazu bei, altehrwürdige Gebäude zu modernisieren und gleichzeitig ihren historischen Charakter zu bewahren. Die Werterhaltung und Belebung dieser historischen Gebäude bietet Investoren attraktive Möglichkeiten, gewinnbringend in einzigartige Immobilien mit Zukunftspotenzial zu investieren.
Den richtigen Bauträger für die Sanierung einer Denkmalimmobilie finden
Der Kauf und die Sanierung einer Denkmalimmobilie sind eine komplexe Aufgabe, die besondere Fachkenntnisse erfordert. Viele Privatpersonen werden von der Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie abgeschreckt, da sie oft Vorurteile gegenüber den komplexen Genehmigungsverfahren und den hohen finanziellen Belastungen haben, die mit solchen Projekten verbunden sind.
Ein erfahrener Projektentwickler ist der Schlüssel zu einer erfolgreichen Sanierung oder Revitalisierung. Der Käufer einer denkmalgeschützten Immobilie agiert bei der Kooperation mit einem Projektentwickler in erster Linie als Kapitalanleger, der sein Geld investiert, während der Projektentwickler die gesamte operative Abwicklung übernimmt und das gesamte Baurisiko trägt.
Von der Einholung aller notwendigen Genehmigungen über die Planung und Koordination der Sanierungsarbeiten bis hin zur Fertigstellung des Projekts nimmt der Projektentwickler dem Investor sämtliche Aufgaben ab. Dadurch kann sich der Käufer voll und ganz auf die Kapitalanlage konzentrieren, ohne sich mit den komplexen Anforderungen und Prozessen der Denkmalsanierung auseinandersetzen zu müssen.
Doch wie findet man den richtigen Projektentwickler? Eine gründliche Recherche, die Prüfung von Referenzen und die Zusammenarbeit mit Experten helfen dabei, die richtige Entscheidung zu treffen.
1. Erfahrung mit Denkmalimmobilien
Nicht jeder Projektentwickler hat Erfahrung mit denkmalgeschützten Gebäuden. Es ist essenziell, einen Spezialisten zu wählen, der nachweislich erfolgreiche Sanierungsprojekte in diesem Bereich durchgeführt hat. Referenzen und abgeschlossene Projekte bieten eine erste Orientierung.
2. Kenntnis der rechtlichen Vorgaben
Denkmalgeschützte Immobilien unterliegen besonderen Auflagen. Ein kompetenter Projektentwickler sollte sich mit den jeweiligen Denkmalschutzgesetzen auskennen und wissen, wie Anträge bei den zuständigen Behörden gestellt werden. Zudem sollte er sich mit steuerlichen Vorteilen auskennen die für Denkmalsanierungen gelten.
3. Lokal ansässig
Durch eine gute Kenntnis der Umgebung können fundierte Entscheidungen getroffen und potenzielle Herausforderungen schnell erkannt werden. Die lokale Ansässigkeit des Projektentwicklers verspricht ein starkes Netzwerk aus Handwerkern, Architekten und Vertretern des Bauamtes. Er kann die Marktbedingungen genauer verstehen und die kulturellen Besonderheiten der Region berücksichtigen. Auch persönliche Treffen und schnelle Reaktionen auf Änderungen, steigern den Projekterfolg erheblich.
4. Qualitätsbewusstsein und Materialwahl
Die Wahl der richtigen Materialien ist bei einer Denkmalimmobilie entscheidend. Der Projektentwickler sollte auf traditionelle Bauweisen und hochwertige Materialien setzen, um den historischen Charakter des Gebäudes zu bewahren. Ein Zeichen für Qualität ist auch die Zusammenarbeit mit erfahrenen Handwerksbetrieben.
5. Transparente Kostenplanung
Eine seriöse Kostenkalkulation ist unerlässlich. Aufgrund der Expertise eines erfahrenen Projektentwicklers sowie des Kaufvertrages gem. MaBV sind Kostenrisiken für den Käufer vorab ausgeschlossen.
Projektentwicklung von Denkmalimmobilien: Bedeutung, Ablauf und Leistungen
Eine maßgebliche Leistung des Projektentwicklers ist das Projekt- und Baumanagement.
Vor dem Erwerb einer Immobilie führt der Projektentwickler eine Standort- und Objektanalyse durch. Der bauliche Zustand, die wirtschaftliche Machbarkeit einer Sanierung und die denkmalrechtlichen Auflagen werden geprüft.
Nach dem Erwerb erfolgt die Projektentwicklung und Planung in Zusammenarbeit mit Architekten und der Denkmalbehörde. Hierbei werden Aspekte wie die Erhaltung historischer Bausubstanz, die energetische Sanierung und moderne Wohnstandards berücksichtigt.
Da denkmalgeschützte Immobilien besonderen rechtlichen Vorgaben unterliegen, ist eine enge Abstimmung mit den zuständigen Denkmalschutzbehörden erforderlich. Der Projektentwickler sorgt dafür, dass alle Maßnahmen genehmigt und denkmalgerecht umgesetzt werden.
Käufer von Denkmalimmobilien profitieren von KfW-Förderprogrammen. Der Projektentwickler unterstützt bei der Beantragung entsprechender Mittel.
Die eigentliche Sanierung und Bauausführung umfasst unter anderem die denkmalgerechte Restaurierung der historischen Elemente sowie die Modernisierung der Haustechnik sowie der Dämmung der Gebäudehülle, um heutigen Wohn- und Nutzungsanforderungen gerecht zu werden.
Einen eingehenderen Leitfaden zum Ablauf der Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie finden Sie in unserem Beitrag:
Sicherheiten bei der Zusammenarbeit mit einem Bauträger und Projektentwickler
Die Zusammenarbeit mit einem Bauträger oder Projektentwickler bietet dem Käufer verschiedene Sicherheiten, die sich aus gesetzlichen Regelungen, Vertragsgestaltung und der Struktur des Bauprozesses ergeben. Im Folgenden werden die wichtigsten Aspekte zusammengefasst:
| Gesetzliche Sicherheiten | |
|---|---|
| Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) | Diese Verordnung schützt Käufer durch Vorschriften wie Zahlungen nach Baufortschritt und das Vorliegen einer Baugenehmigung vor Vertragsabschluss. Sie minimiert das Investmentrisiko, da die Zahlungen gestaffelt und nach Baufortschritt erfolgen. |
| Gewährleistungsrechte | Der Projektentwickler haftet für Sach- und Rechtsmängel gemäß Werkvertragsrecht (§ 634 BGB) und Kaufvertragsrecht (§ 433 BGB). Die Gewährleistung umfasst die ordnungsgemäße Bauausführung sowie die Qualität der Materialien und Anlagen. |
| Haftung bei Mängeln | Käufer können laut BGB 5 Jahre Ansprüche auf Schadensersatz oder Nachbesserung geltend machen, falls Mängel auftreten oder Fristen nicht eingehalten werden. |
| Vertragliche Sicherheiten | |
|---|---|
| Bauträgervertrag | Dieser Vertrag kombiniert Elemente des Kauf- und Werkvertrags, wodurch der Projektentwickler verpflichtet ist, die Immobilie fertigzustellen und zu übergeben. Klare Regelungen zu Fertigstellungsterminen, Gewährleistungsfristen und Schadensersatzansprüchen bieten zusätzliche Absicherung. Präzise Leistungsbeschreibungen, Haftungsbegrenzungen und Versicherungen (z. B. Bauherrenhaftpflichtversicherung) sichern den Käufer ab. |
| Praktische Vorteile | |
|---|---|
| Planungs- und Kostensicherheit | Der Projektentwickler übernimmt die gesamte Planungs- und Baukoordination, einschließlich der Erlangung sämtlicher Genehmigungen und der Überwachung des Baufortschritts. Somit sind Kostensteigerungen während des Projektverlaufs für den Käufer ausgeschlossen. |
Der Bauträgervertrag: Darauf sollten Käufer achten
Der Erwerb einer Immobilie vom Bauträger und Projektentwickler ist eine beliebte Option, insbesondere bei Neubauten und Sanierungen denkmalgeschützter Objekte. Bei letzteren besteht die Möglichkeit, von Förderungen und Steuervorteilen zu profitieren. Vor Beginn der Bauausführung wird zwischen dem Auftraggeber und dem Projektentwickler ein Bauträgervertrag geschlossen.
Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag zwischen einem Käufer und einem Bauträger über den Erwerb einer noch zu errichtenden oder bereits im Bau befindlichen Immobilie. Er kombiniert Kaufvertrag und Werkvertrag, weil der Projektentwickler sowohl das Grundstück als auch die Bauleistung liefert.
Wesentliche Inhalte eines Bauträgervertrags:
- Leistungs- und Baubeschreibung: Umfasst eine detaillierte Beschreibung des Objekts und die vom Bauträger zu erbringende Bauleistung.
- Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Der Zahlungsplan entspricht den gesetzlichen Vorgaben der MaBV und muss dem Baufortschritt entsprechen.
- Bauzeit und Fertigstellungstermine: Verbindliche Fristen für Baubeginn, Herstellung der Bezugsfertigkeit und vollständige Fertigstellung sind wichtig.
Was regelt die Makler- und Bauträgerverordnung?
Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt die Pflichten von Immobilienmaklern, Bauträgern/Projektentwicklern, Baubetreuern und Wohnimmobilienverwaltern in Deutschland. Ihr Hauptziel ist der Schutz von Auftraggebern, insbesondere Verbrauchern, vor finanziellen Risiken.
Wesentliche Punkte umfassen die Verpflichtung, Sicherheiten oder Versicherungen für erhaltene Zahlungen zu stellen, und die Einhaltung eines festgelegten Zahlungsplans. Darüber hinaus legt sie die Anforderungen für Bürgschaften und Versicherungen fest, um die Interessen des Auftraggebers zu wahren.
Insgesamt soll die MaBV dafür sorgen, dass Makler und Bauträger ihre Tätigkeiten transparent und nach bestimmten Regeln ausüben und dass Verbraucher bei der Suche nach einer Wohnimmobilie umfassend informiert werden und geschützt sind.
Die Vorteile und Nachteile der Sanierung einer Denkmalimmobilie ohne Bauträger im Überblick:
Vorteile:
- Steuerersparnis durch Sonderabschreibung
- Attraktive Förderungen durch den Staat
- Positiver Cashflow bereits im ersten Jahr
- Attraktive Renditen
- Wertsteigerung der Immobilie
- Exklusive Top-Lagen
- Senkung der Heizkosten
- Schonung der Umwelt
Nachteile:
- Hohe Planungskosten
- Hoher bürokratischer Aufwand
- Unerwartetes Risiko bei unvorhersehbaren Hürden während des Bauverlaufs
- Investmentrisiko, da für Sie bei Kaufpreiszahlung noch keine Baugenehmigung vorliegt
Nutzen Sie unsere Expertise als Projektentwickler und Bauträger für Denkmalimmobilien und profitieren Sie ausschließlich von den Vorteilen einer Denkmalimmobilie:
- Wir übernehmen für Sie die schlüsselfertige Abwicklung inklusive der Planungsleistung, sodass für Sie keine Planungskosten anfallen und kein bürokratischer Aufwand entsteht.
- Sie haben mit uns kein Baukostenrisiko aufgrund eines Festpreises. Das bedeutet, dass Sie vor unerwarteten Kostensteigerungen während des Bauverlaufs geschützt sind.
- Sie müssen den Kaufpreis erst bezahlen, wenn die Baugenehmigung vorliegt. Bei einem Kauf bei uns übernehmen wir also dieses Investmentrisiko für Sie.
