KfW Förderung von Denkmalimmobilien
Denkmalgeschützte Immobilien üben auf viele Kapitalanleger eine besondere Faszination aus: Sie sind architektonische Zeitzeugen, oft in bester Lage, und bieten durch steuerliche Vorteile interessante Renditechancen.
Doch die Sanierung solcher Objekte bringt nicht nur gestalterische, sondern auch finanzielle Herausforderungen mit sich – insbesondere dann, wenn moderne energetische Standards eingehalten werden sollen, ohne den historischen Charakter zu beeinträchtigen.
Genau hier setzt die KfW-Förderung an:
Mit zinsgünstigen Krediten und Zuschüssen unterstützt die „Kreditanstalt für Wiederaufbau“ Eigentümer bei der energetischen Sanierung und Modernisierung von Bestandsgebäuden und auch bei denkmalgeschützten Immobilien.
Was ist die KfW?
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau ist eine der größten Förderbanken weltweit und spielt eine zentrale Rolle bei der Umsetzung staatlicher Fördermaßnahmen in Deutschland. Sie wurde 1948 gegründet und unterstützt heute Privatpersonen, Unternehmen und Kommunen mit zinsgünstigen Krediten, Zuschüssen und speziellen Förderprogrammen – insbesondere in den Bereichen Energieeffizienz, Bauen und Sanieren.
Was fördert die KfW bei der Sanierung von Denkmalimmobilien?
Die KfW fördert die Sanierung und den Kauf eines frisch sanierten Effizienzhauses. Sie fördert alle energetischen Maßnahmen, die zu einer Effizienzhaus-Stufe 85 oder besser, bzw. zur Effizienzhaus-Stufe Denkmal führen.
| Folgende Effizienzhaus-Stufen werden gefördert: |
|---|
| Effizienzhaus Denkmal, Denkmal Erneuerbare Energien (EE) oder Denkmal Nachhaltigkeit (NH) |
| Effizienzhaus 85, 85 EE oder 85 NH |
| Effizienzhaus 70, 70 EE oder 70 NH |
| Effizienzhaus 55, 55 EE oder 55 NH |
| Effizienzhaus 40, 40 EE oder 40 NH |
Gefördert werden auch Baunebenkosten und Wiederherstellungskosten.
Zu den Baunebenkosten zählen verschiedene Ausgaben, die im Rahmen einer Sanierung anfallen können (z. B. für Architekten- und Ingenieursleistungen).
Wiederherstellungskosten können beispielsweise entstehen, wenn im Zuge der Sanierung bauliche Elemente entfernt, erneuert oder ergänzt werden müssen. Dazu zählt etwa der Ausbau und die Wiederverlegung historischer Dielen- oder Parkettböden, zum Beispiel nach dem Einbau einer Fußbodenheizung. Auch der Rückbau von Estrich, um Leitungen zu verlegen, sowie der anschließende neue Bodenaufbau mit Oberbelag gehören dazu. Ebenso können Verputzarbeiten an Wänden erforderlich sein, nachdem Installationen oder Dämmmaßnahmen durchgeführt wurden.
Von der KfW wird auch die Sanierung von Baudenkmalen oder Gebäuden mit besonders erhaltenswerter Bausubstanz gefördert. Für Baudenkmale und für Wohngebäude, die als sonstige „besonders erhaltenswerte Bausubstanz“ eingestuft sind, gelten vereinfachte Förderbedingungen.
Die KfW unterstützt mit dem Förderkredit 261 auch die Umwidmung von Nichtwohnfläche in Wohnfläche. Dazu zählen unbeheizte Nichtwohnflächen wie Scheunen, Lager und Fabrikhallen und beheizte Nichtwohnflächen, wie Bürogebäude, Arztpraxen oder Ladenlokale. Beim Kauf berechnet die KfW den Förderhöchstbetrag je Wohneinheit gemäß Kaufvertrag.
Wie fördert die KfW die Sanierung?
Gefördert wird von der KfW mit einem Kredit mit Tilgungszuschuss. Dieser Tilgungszuschuss reduziert den zu zahlenden Kreditbetrag und verkürzt somit die Laufzeit. Je besser die Effizienz-Stufe der Immobilie ist, desto höher ist in der Regel der Tilgungszuschuss. Wir von der JJ Projektentwicklung sanieren unsere Objekte in Wiesbaden und dem Rheingau meist nach dem KfW70EE Standard. Beim KfW-Standard 70 EE profitieren Sie bereits von einem attraktiven Tilgungszuschuss von bis zu 15% – wird das Gebäude zusätzlich als Worst Performing Building (WPB) eingestuft, erhöht sich dieser Zuschuss um weitere 10 Prozentpunkte.
Unsere ProjekteDie KfW fördert:
- Den Kauf eines frisch sanierten Effizienzhauses
- Die Sanierung von Baudenkmalen oder Gebäuden mit besonders erhaltenswerter Bausubstanz
- Die Umwidmung von Nichtwohnfläche in Wohnfläche
KfW Denkmalförderung: Welche Maßnahmen zählen dazu?
Gefördert wird die Komplettsanierung zum KfW‑Effizienzhaus Denkmal. (Programm 261)
Einzelne Maßnahmen (Fenster, Heizung usw.) können nur dann direkt über die KfW finanziert werden, wenn sie im Rahmen des Gesamtkonzepts „Effizienzhaus Denkmal“ stehen. Reine Einzelmaßnahmen ohne Komplettsanierung gehören nicht mehr zum KfW‑Standardkatalog und erfordern eine kombinierte BAFA‑/Ergänzungskredit-Lösung.
Es werden nur Wärmeerzeuger auf Basis erneuerbarer Energien gefördert. Mit Gas betriebene Wärmeerzeuger wie beispielsweise Gas-Brennwertkessel, Gasstrahler, Gas-Warmlufterzeuger, sowie die zugehörigen Umfeldmaßnahmen (z. B. deren Einbau und Anschluss sowie Abgassysteme und Schornsteine) sind nicht förderfähig.
| Dazu gehören: |
|---|
| Dämmung der Fassade und Sonnenschutz |
| Dämmung des Daches |
| Dämmung der Kellerdecke |
| Erneuerung der Fenster mit Sonnenschutz |
| Einbau oder Erneuerung einer Lüftungsanlage |
| Erneuerung der Heizung |
| Einbau einer Photovoltaik-Anlage |
| Einbau einer Solarthermie-Anlage |
Jede dieser Maßnahmen muss durch einen fachgerechten Einbau realisiert werden und im Kostenangebot eindeutig ausgewiesen sein (Umfang, Materialien, Leistung). Als förderfähig gelten alle unmittelbar notwendigen Bauleistungen und Materialien zur Ausführung der Maßnahme.
Wichtig: Um Fördermittel von der KfW erhalten zu können, stellen Sie Ihren Antrag, bevor Sie Aufträge an Bauunternehmen und Handwerksbetriebe vergeben.
KfW Förderung für Denkmalimmobilien als „Worst Performing Buildings“ (WPB)
Die KfW bietet seit September 2022 im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) einen zusätzlichen Bonus für die Sanierung sogenannter „Worst Performing Buildings“ (WPB) an.
Ein Gebäude zählt laut KfW als WPB, wenn es energetisch zu den schlechtesten 25% des deutschen Gebäudebestands gehört. Die Einstufung erfolgt entweder durch:
- Den Energieausweis: Wohngebäude mit Energieeffizienzklasse H oder einem Endenergiebedarf von mindestens 250 kWh/(m²·a).
- Das Baujahr und den Sanierungszustand: Gebäude, die bis 1957 gebaut und fertiggestellt wurden und bei denen mindestens 75 % der Außenwandfläche nicht energetisch saniert sind. Diese Einstufung ist dann unabhängig von der im Energieausweis.
Ein Wohngebäude wird als Worst Performing Building definiert, wenn das Gebäude laut Energieausweis in die Klasse H fällt. Die Definition für Nichtwohngebäude richtet sich beim Energieausweis nach dem Energiebedarf, der im Energiebedarfsausweis und Energieverbrauchsausweis mit unterschiedlichen Werten angegeben wird.
Was bringt der WPB-Bonus bei der Sanierung einer Denkmalimmobilie?
Bei der Sanierung eines WPB zu einem Effizienzhaus oder -gebäude erhalten Sie einen zusätzlichen Tilgungszuschuss von 10 Prozentpunkten. Dieser Bonus kann mit weiteren Förderungen wie der Erneuerbare-Energien-Klasse (EE-Klasse), der Nachhaltigkeits-Klasse (NH-Klasse) und dem Bonus für serielle Sanierung kombiniert werden.
Wird also beispielsweise nach dem KfW 70 EE Standard saniert, erhalten Sie dafür einen Tilgungszuschuss von bis zu 10%. Zusätzlich erhalten Sie 15% Tilgungszuschuss dank der Einstufung des Gebäudes als WPB.
Die Voraussetzung der KfW-Förderung von Denkmalimmobilien
Die KfW hat für ihre Förderprogramme klare Vorgaben definiert, die Denkmalimmobilien erfüllen müssen, um förderfähig zu sein. Ein zentrales Kriterium für die Förderung ist der zulässige Jahresenergiebedarf der Immobilie nach der Sanierung.
Im direkten Vergleich wird deutlich: Der KfW-70-EE-Standard ist nicht nur energetisch deutlich anspruchsvoller als der gesetzliche GEG-Neubaustandard, sondern wird von der KfW auch deutlich besser gefördert – durch höhere Kreditbeträge und Tilgungszuschüsse. Denkmalimmobilien profitieren zwar ebenfalls von der KfW-Förderung, jedoch auf Grundlage vereinfachter Anforderungen, da energetische Maßnahmen wie Fassadendämmung oder moderne Fenster oftmals nicht mit dem Denkmalschutz vereinbar sind.
Man spricht hier von den vereinfachten Förderbedingungen der KfW.
Bei einigen Einzelmaßnahmen gibt es auch angepasste, technische Mindestanforderungen. Beispielsweise angepasste Anforderungswerte von Fenstern und Außenwänden.
Das bedeutet, dass der zulässige Energiebedarf dabei an die schützenswerte Bausubstanz angepasst wird, um die Fördervoraussetzungen für Denkmalimmobilien zu erleichtern.
💡 Alle Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz müssen mit den Anforderungen des Denkmalschutzes vereinbar sein.
Eine weitere zentrale Voraussetzung ist die Einbindung eines anerkannten Energieeffizienz-Experten, der in der offiziellen Liste der Deutschen Energie-Agentur (DENA) gelistet sein muss. Dieser Fachmann begleitet das Projekt von Anfang an, erstellt die „Bestätigung zum Antrag“ (BzA) und bestätigt, dass durch alle im Rahmen des Denkmalschutzes zulässigen Maßnahmen eine nachweisliche Verbesserung der Energieeffizienz erzielt wird. Nach der Sanierung wird außerdem eine „Bestätigung nach Durchführung“ erstellt (BnD). Mit der Bestätigung nach Durchführung kann der Kunde nun die Auszahlung des Zuschusses beantragen.
💡 Ohne die Antragstellung eines Experten ist eine Förderung nicht möglich.
Voraussetzungen für den Wohngebäude-Kredit (261):
- Einzelne energetische Maßnahmen sind nicht möglich – hierfür gibt es Förderungen von der BAFA
- Die Gebäudesubstanz muss seit mindestens fünf Jahren fertiggestellt sein
- Die Sanierungsarbeiten dürfen noch nicht beauftragt sein
- Die geförderte Wohneinheit muss mindestens 10 Jahre nach Fertigstellung zu Wohnzwecken genutzt werden
- Für die Beantragung der Förderung und Begleitung des Vorhabens ist ein Energieeffizienz-Experte aus der Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes einzubinden
- Das Vorhaben muss die in Deutschland geltenden umwelt- und sozialrechtlichen Anforderungen und Standards erfüllen
Denkmalimmobilie schlüsselfertig erwerben, statt selbst zu sanieren.
Denkmalimmobilien müssen Sie nicht selbst sanieren – Sie können diese auch schlüsselfertig vom Projektentwickler erwerben. Der Kauf einer Denkmalimmobilie erfolgt bereits vor Beginn der Sanierung. Der Käufer sieht somit den ursprünglichen Zustand der Immobilie unmittelbar vor der Sanierung. Die Sanierung übernimmt der Projektentwickler vollständig – fachgerecht, förderfähig und abgestimmt mit der Denkmalbehörde.
Der Vorteil: Auch wenn Sie selbst keine Bauleistungen durchführen, profitieren Sie dennoch voll von den steuerlichen Vorteilen der Denkmal-AfA sowie von der KfW-Förderung – einschließlich Tilgungszuschüssen und günstiger Finanzierung.
Bei unseren Projekten in Wiesbaden und dem Rheingau erwerben Sie Ihre Denkmalimmobilie vor Sanierungsbeginn – wir kümmern uns um alles, bis zur schlüsselfertigen Übergabe. Sie genießen die Vorteile, ohne sich mit Behörden, Handwerkern oder Förderanträgen auseinandersetzen zu müssen.
Mehr Informationen finden Sie hier:
Denkmalimmobilien vom ProjektentwicklerWelche vereinfachten Förderbedingungen von der KfW gibt es für die Effizienzhaus-Stufe Denkmal?
Aufgrund der strengen Vorgaben des Denkmalamts können bei der Sanierung denkmalgeschützter Gebäude die geforderten Energieeffizienzstandards nicht immer vollständig umgesetzt werden. Um diesem Umstand gerecht zu werden, gibt es vereinfachte Förderbedingungen für Denkmalimmobilien. So ist es beispielsweise häufig nicht möglich, die Außenwände zu dämmen, um das historische Erscheinungsbild und den Ensembleschutz zu wahren. In solchen Fällen wird als Alternative eine Innendämmung in Betracht gezogen, sofern diese vom zuständigen Sachverständigen als notwendig bestätigt wird.
Bei der Effizienzhaus-Stufe Denkmal darf der Jahres-Primärenergiebedarf maximal 160 % des Wertes betragen, der für ein vergleichbares Referenzgebäude nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) gilt. Im Vergleich zu einem nicht unter Denkmalschutz stehenden Gebäude – etwa einem Effizienzhaus 70 EE – ist das nahezu doppelt so viel Energieverbrauch, der trotzdem noch förderfähig ist.
Wie hoch ist die KfW Förderung für denkmalgeschützte Gebäude?
Die energetische Sanierung von Baudenkmalen und Gebäuden mit erhaltenswerter Bausubstanz wird wie bei allen anderen Wohngebäuden gefördert. Die Förderungsbeträge unterscheiden sich je nach Umfang der geplanten Sanierung:
- Ein KfW-Effizienzhaus Denkmal wird mit einem Kredit von bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit gefördert.
- Sofern es denkmalrechtlich zulässig ist, ist auch eine Förderung als KfW-Effizienzhaus EE möglich.
- Tilgungszuschuss zwischen 5% und 45%.
Bauherren erhalten zusätzlich beim „KfW-Effizienzhaus Denkmal“ immer einen Tilgungszuschuss, welcher den rückzahlbaren Darlehensbetrag reduziert und die Darlehenslaufzeit verkürzt. Folglich muss nicht der gesamte Kredit zurückgezahlt werden, was bares Geld spart.
Neben den vereinfachten Förderbedingungen gelten bei Denkmalimmobilien grundsätzlich dieselben Förderbeträge wie bei anderen Wohngebäuden.
| Effizienzhaus | Primärenergiebedarf | Maximale Kredithöhe je Wohneinheit |
|---|---|---|
| Effizienzhaus Denkmal | 160 % | 120.000 Euro mit 5 % Tilgungszuschuss |
| Effizienzhaus Denkmal Erneuerbare-Energien-Klasse oder Nachhaltigkeits-Klasse | 160% | 150.000 Euro mit 10 % Tilgungszuschuss |
| Effizienzhaus 70 Erneuerbare Energien | 70% | 150.000 Euro mit 15% Tilgungszuschuss |
| WPB- Bonus (Worst Performing Building) | – | 10% Tilgungszuschuss on Top (bei EE und NH) |
Die KfW stellt auf ihrer Webseite einen kostenlosen Sanierungsrechner zur Verfügung, mit dem Sie das Einsparpotenzial Ihrer Immobilie grob kalkulieren können.
Sie interessieren sich für eine Denkmalimmobilie als Kapitalanlage? Fordern Sie über unser Kontaktformular eine individuelle Musterberechnung zur Steuerersparnis anhand eines unserer aktuellen Projekte in Wiesbaden oder dem Rheingau an.
FAQ
Ein KfW-Effizienzhaus Denkmal ist ein denkmalgeschütztes Gebäude, dessen Jahresprimärenergiebedarf nach der Sanierung maximal 160 % eines Referenzneubaus beträgt. Die Anforderungen sind bewusst locker: Transmissionswärmeverlust bis 175 % erlaubt, um etwa Innenwanddämmungen oder denkmalgerechte Fenster zulassen zu können. Ziel ist eine spürbare Effizienzverbesserung ohne Aufhebung des Denkmalschutzes.
Das Effizienzhaus ist ein technischer Standard, den die KfW in ihren Förderprodukten nutzt. Unterschiedliche Zahlenwerte geben an, wie energieeffizient ein Gebäude im Vergleich zu einem Referenzgebäude ist. Dabei gilt: Je niedriger die Zahl, desto höher ist die Energieeffizienz.
Vor allem das Kredit-Programm 261 (BEG WG-Kredit)*. Es finanziert Komplettsanierungen zum Effizienzhaus Denkmal. Für reine Einzelmaßnahmen gibt es bei der KfW keine Förderung mehr (Programm 262 abgeschafft); hier müsste man den BEG-EM-Zuschuss (BAFA) nutzen oder den Ergänzungskredit 358/359 beantragen.
Tipp: Ist das Objekt frisch saniert, kann der Käufer mit Programm 261 den Kredit für den Ersterwerb beantragen – dazu muss der Antrag vor Kaufabschluss und Nachweis des Erreichens des Effizienzstandards gestellt werden.
*BEG (Bundesförderung für effiziente Gebäude)
*WG (Wohngebäude)
– Antrag vor Maßnahmenbeginn: Der Antrag über Ihre Bank muss vor Vertragsabschluss mit Handwerkern gestellt werden. Sonst ist die Förderung verloren.
– Energieexperte: Ein gelisteter Energieberater muss die Sanierung planen und begleiten, die Bestätigung zum Antrag und nach Durchführung ausstellen.
– Denkmalschutz-Freigabe: Stellen Sie sicher, dass alle geplanten Maßnahmen von der Denkmalbehörde genehmigt sind. Ohne schriftliche Genehmigung entfallen Steuer-AfA und ggf. auch Förderanspruch.
– Ersterwerb: Beim Kauf eines bereits sanierten Gebäudes (Erwerb „Effizienzhaus Denkmal“) gilt: Antragstellung vor Notar (bzw. vor Vollzug des Kaufvertrags) und Nachweis der Sanierungsqualität, dann zahlt die KfW trotz sanierter Übergabe den Kredit plus Zuschuss aus.
Sowohl Kapitalanleger und Eigennutzer profitieren von der Denkmal-AfA.
(§ 7i EStG und § 10f EStG)
Sanierungskosten können (für Kapitalanleger nach § 7i EStG) steuerlich über die Denkmal-AfA abgesetzt werden (insbesondere für Vermietung: 8 Jahre × 9 % + 4 Jahre × 7 %). Das bedeutet, dass Sie 100 % der Sanierungskosten über insgesamt 12 Jahre abschreiben können.
Beispielrechnung: Bei 100.000 € Sanierungskosten ergeben sich:
8 Jahre × 9 % von 100.000 € = 8 × 9.000 € = 72.000 €
4 Jahre × 7 % von 100.000 € = 4 × 7.000 € = 28.000 €
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Insgesamt 100.000 € Abschreibung über 12 Jahre
In der Praxis können Sie so die kompletten Sanierungskosten steuerlich geltend machen. Zusammen mit dem KfW-Tilgungszuschuss (z. B. 5–45 % des Kreditbetrags) reduziert sich Ihre effektive Kapitalbindung deutlich.
