Sanierungskosten einer Denkmalimmobilie
Die Sanierung einer Denkmalimmobilie verbindet historischen Charme mit modernen Ansprüchen. Welche Kosten kommen jedoch bei der energetischen Sanierung einer Denkmalimmobilie auf den Eigentümer zu und wie lassen sich diese stemmen? Welche steuerlichen Vorteile machen diese Investition langfristig attraktiv und kann man von Förderungen bei der Sanierung profitieren?
Eine energetische Sanierung Ihrer denkmalgeschützten Immobilie reduziert nicht nur die Energiekosten, sondern leistet einen entscheidenden Beitrag zum Klimaschutz durch die Senkung des CO2-Ausstoßes. Besonders unsanierte Altbauten verursachen hohe Emissionen durch ineffiziente Heizsysteme und ungedämmte Gebäudehüllen. Durch Maßnahmen wie einer Wärmedämmung, dem Einsatz moderner Heiztechnologien (z. B. Wärmepumpen) und dem Austausch undichter Fenster und Türen lässt sich der Energiebedarf drastisch reduzieren – und damit auch der Verbrauch fossiler Brennstoffe wie Öl oder Gas.
Das kommt nicht nur dem Klima zugute, sondern macht Hausbesitzer auch unabhängiger von steigenden Energiepreisen. Gleichzeitig verbessert eine Sanierung das Raumklima der Denkmalimmobilie, erhöht den Immobilienwert und ermöglicht den Umstieg auf erneuerbare Energien. Staatliche Förderungen und langfristige Einsparungen wirken sich zusätzlich positiv auf die Sanierungskosten einer Denkmalimmobilie aus.
Die Höhe der Sanierungskosten einer Denkmalimmobilie – in Eigenleistung oder in Zusammenarbeit mit einem Projektentwickler?
Die Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie erfordert eine sorgfältige Planung und die Einhaltung strenger gesetzlicher Vorgaben. Eigentümer, die Arbeiten in Eigenleistung durchführen möchten, müssen sich bewusst sein, dass viele Maßnahmen nur mit Genehmigung und in enger Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde durchgeführt werden dürfen. Wer ein denkmalgeschütztes Haus ohne vorherige Zustimmung saniert, muss mit hohen Bußgeldern und einer Anordnung zum Rückbau rechnen.
Daher gilt: Zuerst den Antrag stellen, dann auf die Genehmigung warten und erst danach mit der Sanierung beginnen. Sachverständige unterstützen dabei, den Genehmigungsprozess sowie die Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde effizient zu koordinieren. Zudem ist es notwendig, verschiedene Fachingenieure wie Statiker und Energieberater in den Prozess einzubeziehen, was zusätzliche Kosten der Sanierung und einen erheblichen Zeitaufwand verursacht. Die Einbeziehung dieser Fachleute ist jedoch erforderlich, um Fördermittel und staatliche Vergünstigungen in Anspruch nehmen zu können.
Ein Projektentwickler übernimmt den gesamten Prozess zusammen mit der Planungs- und Abstimmungsverantwortung. Insbesondere Dach- und Fassadenarbeiten sowie viele Bereiche des Innenausbaus müssen eingehend mit dem Denkmalamt abgestimmt werden. Wer die Sanierung einer Denkmalimmobilie in Eigenregie saniert, zahlt oft viel Lehrgeld – denn ohne Erfahrung und professionelle Begleitung führen Unwissen, behördliche Hürden und Baufehler schnell zu teuren Problemen. Mit einem erfahrenen Projektentwickler an der Seite lassen sich durch professionelle Planung, Fördermitteloptimierung und effiziente Abläufe spürbar Kosten bei der Sanierung sparen und das Risiko minimieren.
In unserem Beitrag: „Die Sanierung einer Denkmalimmobilie mit dem richtigen Bauträger“ gehen wir ausführlicher auf die Leistungen eines Projektentwicklers ein.
Kostentreiber „Sanierung einer Denkmalimmobilie in Eigenleistung“: Einschränkungen und Genehmigungspflichten
Selbstverständlich ist vieles machbar, aber nicht alles ist erlaubt. Eigentümer dürfen grundsätzlich nur die wenigen Arbeiten ohne Genehmigungen durchführen, die nicht in den Bestand des Gebäudes eingreifen. Zu diesen Arbeiten gehören beispielsweise das Streichen von Wänden oder die Gestaltung von Grünflächen. Jedoch sind bei allen Arbeiten oder baulichen Veränderungen, die das äußere Erscheinungsbild oder die historische Substanz betreffen, zwingend Genehmigungen erforderlich.
Die energetische Sanierung denkmalgeschützter Gebäude sollte jedoch zwingend von erfahrenen Fachbetrieben durchgeführt werden. Standardlösungen sind bei Denkmälern oft ungeeignet. Eine Außendämmung, die bei modernen Gebäuden üblich und sinnvoll ist, um Energiekosten zu senken, gestaltet sich bei denkmalgeschützten Häusern schwierig, da das historische Erscheinungsbild geschützt ist und erhalten werden muss. Die Alternative dazu ist eine Innendämmung – allerdings nur, wenn das Denkmalamt diese genehmigt. Bei der Sanierung denkmalgeschützter Gebäude müssen stets die individuellen bauphysikalischen Besonderheiten berücksichtigt werden, um beispielsweise Schimmelbildung zu vermeiden oder die Statik sicherzustellen.
Problematisch werden die Arbeiten, die in Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde erfolgen und einer externen Genehmigung bedürfen. Dazu gehören unter anderem:
| Änderungen an der Fassade | – Anstriche und Putzarbeiten – Austausch oder Erneuerung von Fenstern und Türen – Änderungen an Balkonen, Erkern oder Fassadenelementen |
| Dachsanierung | – Erneuerung oder Veränderung der Dachdeckung – Einbau von Dachgauben oder Dachfenstern – Änderungen an der Dachkonstruktion |
| Innenraumgestaltung | – Veränderungen an historischen Böden, Stuck oder Wandvertäfelungen – Entfernen oder Versetzen von tragenden und nicht tragenden Wänden – Modernisierung oder Umbau von Treppenhäusern |
| Haustechnik | – Neue Heizungs-, Sanitär- oder Elektroinstallationen – Einbau einer modernen Lüftungs- oder Klimaanlage |
| Erweiterungen und Umbauten | – Anbauten oder Erweiterungen des Gebäudes – Veränderungen an Fenstergrößen oder Raumaufteilungen – Installation von Solaranlagen oder Wärmepumpen |
Die häufigsten Kostenpunkte bei der Sanierung einer Denkmalimmobilie
| Fundamentsanierung |
| Tragwerksertüchtigung |
| Dachsanierung |
| Kellersanierung |
| Dämmung der Gebäudehülle |
| Restaurierung denkmalgeschützter Fenster und Türen |
| Installation einer neuer Heizungsanlage |
| Dämmung der Kellerdecke |
| Energetische Sanierung |
| Erneuerung von Elektroinstallationen |
| Sanierung oder Austausch von Bodenbelägen |
| Bautrocknung aufgrund von Feuchtigkeits- und Schimmelbefall |
In diesem Beitrag erfahren Sie alles zum Ablauf der Sanierung
einer Denkmalgeschützten Immobilie.
Jede denkmalgeschützte Immobilie ist ein Unikat – geprägt von ihrer Geschichte, Bauweise und ihrem kulturellen Wert. Genau deshalb erfordert die Sanierung jeder Denkmalimmobilie individuelle Lösungen.
Es ist essenziell, die Sanierung einer Denkmalimmobilie gemeinsam mit Experten sorgfältig zu planen und alle erforderlichen Genehmigungen frühzeitig einzuholen – nur so lässt sich eine realistische und verlässliche Kostenaufstellung für die Sanierung erstellen.
Die Kosten der Sanierung einer Denkmalimmobilie durch förderfähige Maßnahmen senken
| Energieeffiziente Dämmung der Gebäudehülle |
| Erneuerung von Fenstern und Türen |
| Leitungen und Haustechnik (Strom, Wasser, Heizungsanlage) |
| Einbau von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung |
| Integrierung erneuerbarer Energien (nach Abstimmung mit dem Denkmalamt) |
| Alle Arbeiten, die für die Durchführung der energetischen Sanierungsmaßnahmen an angrenzenden Bauteilen zusätzlich ausgeführt werden müssen (Beiputzarbeiten, Bodenbelagsarbeiten, Fliesenarbeiten, Malerarbeiten etc.). |
Das Land Hessen unterstützt Sie als Denkmaleigentümer beim Erhalt Ihres kulturellen Schatzes. Hierzu werden Zuwendungsmittel bereitgestellt, die zurzeit jährlich rund acht Millionen Euro betragen. Auch der Bundesgesetzgeber unterstützt Sie als Denkmaleigentümer. Das Einkommensteuergesetz sieht hierfür in den § 7i ff. EStG eine Reihe von effektiven steuerlichen Privilegien vor.
KfW- & BAFA-Förderungen zur Kostensenkung bei der Sanierung einer Denkmalimmobilie nutzen
Käufer können bei der Planung und der Sanierung auf Förderprogramme der KfW und des BAFA zurückgreifen. Beispielsweise gibt es hier Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite für die energetische Sanierung.
KfW-Förderung
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau ist eine der führenden Förderbanken der Welt. Seit 1948 setzt sie sich im Auftrag des Bundes und der Länder dafür ein, die wirtschaftlichen, sozialen und ökologischen Lebensbedingungen weltweit zu verbessern.
Typische KfW-Programme:
- KfW 261 / 262 – Wohngebäude – Kredit:
Für energieeffizientes Bauen oder Sanieren, z. B. zum Effizienzhaus Denkmal-Standard.
➤ Kombination mit Tilgungszuschüssen möglich (Sie müssen weniger zurückzahlen). - KfW 124 – Wohneigentumsprogramm:
Zinsgünstiger Kredit für den Kauf oder Bau von selbstgenutztem Wohneigentum.
BAFA-Förderung
Die BAFA fördert vor allem Einzelmaßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz. Hier handelt es sich nicht um einen Kredit, sondern um einmalige Zuschüsse auf die Investitionskosten.
Typische BAFA-Fördermaßnahmen:
- Einbau effizienter Heizsysteme (z. B. Wärmepumpe, Biomasseheizung)
- Optimierung bestehender Heizungsanlagen
- Energieberatung für Wohngebäude
- Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien
Denkmal-AfA
„AfA“ steht für Absetzung für Abnutzung – das ist der steuerliche Begriff für Abschreibungen. Sie können also bestimmte Kosten der Sanierung von der Steuer absetzen, da das Gebäude im Laufe der Jahre „wertgemindert“ wird.
- Käufer einer Denkmalimmobilie können die denkmalgerechten Sanierungskosten steuerlich geltend machen.
- Für Kapitalanleger – (§ 7i EStG): 8 Jahre je 9 %, danach 4 Jahre je 7 % auf die anerkannten Sanierungskosten. (100% über 12 Jahre)
- Für Privatnutzer – (§10f EStG): 10 Jahre je 9% auf die anerkannten Sanierungskosten. (90% über 10 Jahre)
- Voraussetzung: Genehmigung der Maßnahmen durch die Denkmalschutzbehörde.
💡 Tipp: Kombination möglich
➤ Fördermittel und Steuervorteile lassen sich oft kombinieren, was die Sanierung einer Denkmalimmobilie finanziell noch attraktiver macht.
Wir beraten Sie gerne unverbindlich zu diesem Thema.
Die Vorteile und Nachteile der Sanierung einer Denkmalimmobilie ohne Bauträger im Überblick:
Vorteile:
- Steuerersparnis durch Sonderabschreibung
- Attraktive Förderungen durch den Staat
- Wertsteigerung der Immobilie
- Senkung der Heizkosten
- Schonung der Umwelt
Nachteile:
- Hohe Planungskosten
- Hoher bürokratischer Aufwand
- Unerwartetes Risiko bei unvorhersehbaren Hürden während des Bauverlaufs
- Investmentrisiko, da für Sie bei Kaufpreiszahlung noch keine Baugenehmigung vorliegt
- Hohes Lehrgeld, durch Unwissenheit und Behördenhürden
- Fachkenntnisse erforderlich
- Hoher Zeitaufwand
Nutzen Sie unsere Expertise als Projektentwickler und Bauträger für Denkmalimmobilien und profitieren Sie ausschließlich von den Vorteilen einer Denkmalimmobilie:
- Wir übernehmen für Sie die schlüsselfertige Abwicklung inklusive der Planungsleistung, sodass für Sie keine Planungskosten anfallen und kein bürokratischer Aufwand entsteht.
- Sie haben mit uns kein Baukostenrisiko aufgrund eines Festpreises. Das bedeutet, dass Sie vor unerwarteten Kostensteigerungen während des Bauverlaufs geschützt sind.
- Sie müssen den Kaufpreis erst bezahlen, wenn die Baugenehmigung vorliegt. Bei einem Kauf bei uns übernehmen wir also dieses Investmentrisiko für Sie.
- Wir setzen uns intensiv mit den Standortfaktoren der Denkmalimmobilie auseinander. Unsere Denkmalimmobilien befinden sich in gefragten Lagen, was Leerstand ausschließt, exzellente Mietrenditen ermöglicht und die Wertsteigerung sichert.
