Größtmöglicher Steuervorteil durch hohe Sanierungskosten
Warum der Fokus auf der Sanierung liegt
Das Filetstück der steuerlich absetzbaren Kosten sind die der Sanierung.
Bis zu 85 % kann, je nach Projekt, der Anteil der Sanierungskosten an den Gesamtkosten einer Denkmal-Immobilie betragen.
Somit sind sie, für Eigennutzer und Kapitalanleger, in der Regel der größte Posten neben Grundstück und Altbausubstanz.
In den meisten Fällen wirken der Zustand der Denkmal-Immobilie, bzw. die zu erwartenden Sanierungskosten, mindernd auf den Kaufpreis von Grundstück und Altbaubestand aus.
Ein Abriss kommt nicht infrage und eine Sanierung ist zeit- und kostenaufwändig. Auch benötigt man hierzu ein hohes Maß an Erfahrung bzw. professionelle Unterstützung.
Mit Blick auf die Gesamtkosten ergibt sich durch die Wertminderung von Grundstück und Altbausubstanz der überproportional hohe Anteil der Sanierungskosten.
Der Sanierungskostenanteil einer Denkmalimmobilie bezieht sich auf den Teil der Gesamtkosten, der für die Instandsetzung, Restaurierung und Modernisierung des denkmalgeschützten Gebäudes aufgewendet wird.
Dieser Anteil kann erheblich sein, da die Arbeiten oft unter strengen Auflagen durchgeführt werden müssen und spezialisierte Handwerker und Materialien erfordern.
Diese strengen Auflagen verhindern auch ein künstliches Erhöhen der Sanierungskosten durch z. B. dem Verbau einer überteuerten oder nicht zum Objekt passenden Ausstattung.
Auszüge aus einem unserer Denkmal-Projekte
Insbesondere haben folgende Punkte einen maßgeblichen Einfluss auf die Höhe der Sanierungskosten:
- Der Zustand der Immobilie. Ein guter Erhaltungszustand der Denkmal-Immobilie senkt die zu erwartenden Kosten deutlich.
- Die Denkmalschutzauflagen. Beziehen Sie die Denkmalbehörde von Beginn an ein und vermeiden so unnötige Ausgaben bei der Instandsetzung.
- Die benötigten Materialien und Techniken. Informieren Sie sich im Vorfeld, welche historisch korrekten Materialien eventuell vorausgesetzt werden.
- Die Komplexität des Projekts. Bei komplexen Projekten bietet es sich an einen erfahrenen Projektentwickler miteinzubeziehen, um Stolpersteine zu umgehen. Insbesondere wenn es um seltene oder besonders schützenswerte Merkmale der Immobilie geht.
- Die energetische Sanierung. Auch hier empfiehlt es sich, einen Profi hinzuzuziehen und die Denkmalschutzbehörde von Anfang an einzubinden. So erreichen Sie die bestmögliche Optimierung der Energieeffizienz in Einklang mit dem Denkmalschutz und vermeiden nicht erforderliche Investitionen.
Je nach Verwendungszweck der Immobilie können die Sanierungskosten voll steuerlich abgeschrieben werden.
Kapitalanleger können innerhalb von 12 Jahren 100 % der Sanierungskosten abschreiben.
Wird die Immobilie nach Fertigstellung selbst bewohnt, so können 90 % über 10 Jahre abgeschrieben werden.
Kapitalanleger können sich hier auf §7i EstG berufen – bewohnt man die eigene Immobilie, ist es §10f EstG.
Zusätzlich zur
Denkmal-AfA…
Neben dem Filet gibt es für beide Käufergruppen mit der regulären AfA auch die Möglichkeit, die Kosten der Altbausubstanz abzusetzen.
Die unterschiedlichen Herangehensweisen hierzu finden Sie in unserem Blog-Beitrag Steuervorteile Denkmal AfA.
