Maximale Steuervorteile der Denkmal-AfA durch die Sonderabschreibung denkmalgeschützter Immobilien
Denkmalimmobilien sind nicht nur architektonisch einzigartig, sondern auch steuerlich hochattraktiv.
In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie als Eigennutzer oder Kapitalanleger mit der Denkmal-AfA und den Sonderabschreibungen nach §7i und §10f EStG Ihre Steuerlast erheblich reduzieren können.
Anhand einer Beispielrechnung zeigen wir Ihnen, welches Steuerpotenzial in denkmalgeschützten Immobilien steckt – und worauf Sie achten müssen, um die maximale Förderung zu nutzen.
Grundlagen der Optimierung der Nachsteuerrendite mit einer Denkmalimmobilie
Basis der Steuerersparnis sind die Paragrafen §7i und §10f des Einkommensteuergesetzes.
Ab 10 Jahren nach Erwerb der Immobilie besteht zudem die Möglichkeit, diese steuerfrei zu veräußern.
Für Kapitalanleger
greift §7i EStG:
- 8 Jahre lang 9 % pro Jahr
- 4 Jahre lang 7 % pro Jahr
Für selbst genutzte Denkmalimmobilien greift §10f EStG:
- 10 Jahre lang 9 % pro Jahr
Neben der Sonderabschreibung können Eigennutzer und Kapitalanleger zusätzlich die reguläre AfA für den Altbauanteil, also den Kaufpreis des Bestandsgebäudes, nutzen:
- Bei Altbauten (vor 1925 errichtet): 2,5 % pro Jahr über 40 Jahre
- Bei jüngeren Gebäuden (ab 1925): 2 % pro Jahr über 50 Jahre
Ausnahmen hiervon finden Sie in unserer Beispielrechnung zu steuerlichen Effekten bei Sanierung einer Denkmalimmobilie.
Steuerliche Effekte anhand einer Beispielrechnung
Der Kaufpreis einer Denkmalimmobilie verteilt sich auf (1) Grundstück, (2) Altbausubstanz und (3) Sanierungskosten.
In unserer Beispielrechnung gehen wir von folgender Verteilung aus:
- 8 % der Kosten für das Grundstück
- 7 % Kosten für die Altbausubstanz
- 85 % Sanierungskosten
Der Kaufpreis von 600.000 € (exkl. Kaufnebenkosten) verteilt sich somit wie folgt:
- 48.000 € für das Grundstück
- 42.000 € für die Altbausubstanz
- 510.000 € Sanierungskosten
Beispiel Kapitalanlage:
Ein Investor erwirbt eine Denkmalimmobilie für 600.000 €.
Davon sind 85 % bzw. 510.000 € Sanierungskosten.
Abschreibung nach §7i EStG:
- 8 Jahre × 45.900 € (9 %) = 367.200 €
- 4 Jahre × 35.700 € (7 %) = 142.800 €
Für Kapitalanleger sind somit 100 % der Sanierungskosten steuerlich absetzbar.
Beispiel Eigennutzung:
Eine Privatperson erwirbt eine Denkmalimmobilie zur Eigennutzung für 600.000 €. Davon sind 85 % bzw. 510.000 € Sanierungskosten.
Abschreibung nach §10f EStG:
- 10 Jahre × 45.900 € (9 %) = 459.000 €
Bei Eigennutzung sind somit 90 % der Sanierungskosten steuerlich absetzbar.
Dies entspricht auf Basis unserer Beispielrechnung und einem Steuersatz von 42 % einer Steuerersparnis von c. a. 190.000 € über 10 Jahre.
Zusätzlich können Eigennutzer und Kapitalanleger die Kosten des Altbauanteils per regulärer AfA abschreiben.
- Bei Altbauten (vor 1925 errichtet): 2,5 % pro Jahr über 40 Jahre.
- Bei jüngeren Gebäuden (ab 1925): 2 % pro Jahr über 50 Jahre.
- Gebäude, deren Sanierung nach dem 31.12.2023 fertiggestellt wird, sind mit
3 % pro Jahr über 33 Jahre abzuschreiben. - Durch den Nachweis einer verkürzten Restnutzungsdauer kann die Abschreibung bis auf 8 % pro Jahr bei entsprechend verkürzter Laufzeit gesteigert werden. Dies bedarf einer dem Einzelfall entsprechenden Begründung und dem Gutachten eines freien Sachverständigen.
Die vorstehenden Angaben wurden in Abstimmung mit einem Steuerberater erstellt, sie stellen jedoch keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Sie dienen ausschließlich Ihrer Information. Unsere Beispiele ersetzen keine individuelle steuerliche Fachberatung durch Ihren persönlichen Steuerberater.
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Zur MusterberechnungVoraussetzungen für die maximale Sonderabschreibung Denkmal
Die wichtigsten Achtungspunkte bei einer Denkmalkapitalanlage
- Die Kosten einer Sanierung können im Nachhinein steuerlich nicht mehr geltend gemacht werden. Es ist also sicherzustellen, dass die Sanierung nach dem Erwerb der Immobilie oder von einem erfahrenen Projektentwickler umgesetzt wird.
- Das Objekt muss von der zuständigen Denkmalbehörde als Denkmal eingestuft und in die Denkmalliste aufgenommen worden sein. Die konkreten Kriterien können je nach Bundesland variieren.
- Es muss sichergestellt sein, dass die Sanierung denkmalgerecht und von der Denkmalschutzbehörde genehmigt ist.
- Es muss eine Bescheinigung nach §7i bzw. §10f EStG vorliegen. (erhältlich über die zuständige Denkmalbehörde)
- Wir empfehlen eine enge Abstimmung mit Steuerberater, Projektentwickler und Denkmalbehörde. Dies, um die maximale steuerliche Wirkung zu erzielen und die schnellstmögliche Sanierung sicherzustellen.
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